Die aktuell gültigen Hebesätze betragen seit 01.01.2025 in Coswig

• Grundsteuer A: 300 v.H.
• Grundsteuer B: 300 v.H.

Die neue Grundsteuer – wieso zahlt mein Nachbar weniger als ich?

Alle Grundstückseigentümer im Stadtgebiet von Coswig haben Anfang Januar ihren neuen Grundsteuerbescheid von der Stadt erhalten. Insgesamt hat die Stadt rund 7.000 Bescheide versendet. Nicht alle Grundstücks­eigentümer waren mit ihren Bescheiden einverstanden; insgesamt sind ca. 120 Widersprüche eingegangen. Doch dazu später.

Uns erreichen viele Fragen zur neuen Grundsteuer ab 2025. Viele Eigentümer interessiert, warum der Nachbar denn nun weniger Grundsteuer bezahlt oder für andere Grundstücke im Stadtgebiet eine abweichende Grundsteuer zu zahlen sei.

Zunächst möchte ich versichern, dass die Stadt Coswig die Grundsteuer, anders als von vielen vielleicht wahrgenommen, nicht erhöht hat. Die Stadt Coswig kann die Höhe der letztlich zu zahlenden Grundsteuer lediglich durch den sogenannten Hebesatz beeinflussen, welcher auf den Messbetrag nachgelagert angewendet wird. Das ist eine einfache Multiplikation. Den Hebesatz für die Grundsteuer B hat der Stadtrat im Dezember 2024 sogar von 415 v. H. auf 300 v. H. reduziert, was damit einer Ermäßigung der Abgabe von über 25 % (bezogen auf den Hebesatz) entspricht. Dieser Hebesatz gilt für alle Grundstückseigentümer in der Stadt Coswig einheitlich, eine andere Regelung wäre auch nicht zulässig. Es gibt in 2025 auch keine Differenzierung der Hebesätze zwischen der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (sonstige, bebaute Grundstücke). Damit können sich daraus auch keine Unterschiede für die Grundsteuer für ein Grundstück innerhalb des Stadtgebietes ergeben.

Das entscheidende Kriterium ist der sog. Grundsteuer­messbetrag bzw. der Grundsteuerwert, den das Finanzamt festgestellt hat. Über diesen hat jeder Grundstücks­eigentümer vom Finanzamt einen Bescheid bekommen und zuvor darüber eine Erklärung beim Finanzamt abgegeben. Der Grundsteuerwert setzt sich aus dem Wert für das Grundstück (sog. Bodenrichtwert) und dem Wert der Bebauung zusammen. Der Bodenrichtwert liegt bei bebauten oder bebaubaren Grundstücken im Stadtgebiet zumeist zwischen 110 und 260 Euro/m² (vgl. Grundsteuerportal Sachsen 2022 - Finanzämter - sachsen.de). Welcher Wert im Messbetrag bei einem konkreten Grundstück berücksichtigt ist, muss sich aus einem Vergleich der Grundsteuer­wertbescheide vom Finanzamt ergeben.

Gleiches gilt für den Wert der Bebauung. Hier spielen das Alter eines Gebäudes, der Sanierungszustand und die Größe des Gebäudes eine entscheidende Rolle. Ein jüngeres, gut saniertes Gebäude hat im Zweifel einen höheren Grundsteuerwert als ein älteres, unsaniertes Gebäude. Dies ist unbedingt zu beachten, wenn die zu zahlende Grundsteuer mit anderen Eigentümern verglichen wird. Das bedeutet, ist der Bodenrichtwert nahegelegener Grundstücke zwar identisch, die Gebäude weichen z. B. aber in Alter und Sanierungsstand voneinander ab, ergibt sich ein unterschiedlicher Grundsteuerwert und damit ein anderer Grundsteuer­messbetrag. Gleiches ergibt sich, wenn die Gebäude nahezu identisch sind aber in Bereichen mit unterschiedlichem Bodenrichtwert erbaut sind. Auch dann ergibt sich ein unterschiedlicher Grundsteuerwert und -messbetrag. Mit diesen vom Finanzamt ermittelten Messbeträgen werden dann durch die Stadt lediglich die für das ganze Stadtgebiet geltenden, einheitlichen Hebesätze multipliziert. Womit sich die jeweils unterschiedlich hohen Grundsteuer­messbeträge vom Finanzamt in unterschiedlich hohen Grundsteuer­beträgen der Stadt Coswig wiederspiegeln. Die Stadt Coswig darf wiederum nicht unterschiedlich hohe Hebesätze festsetzen, um ggf. die unterschiedlich hohen Grundsteuer­messbeträge auszugleichen. Wir dürfen weder die Grundsteuer­messbeträge der Eigentümer überprüfen oder gar von diesen abweichen. Die Stadt Coswig muss diese bei der Multiplikation mit dem städtischen Hebesatz zugrunde legen. Somit knüpft der städtische Grundsteuer­bescheid nur an den Grundsteuer­messbescheid des Finanzamtes an.

Die Stadt Coswig hat sich dazu verpflichtet, insgesamt, also für das gesamte Stadtgebiet, nach der Grundsteuer­reform nicht mehr einzunehmen als zuvor, das ist die sogenannte Aufkommensneutralität. Hiervon rückt die Stadt Coswig auch nicht ab. Zwischen den einzelnen Eigentümern im Stadtgebiet kommt es jedoch - durch die unterschiedlichen Grundsteuer­messbeträge - zu Mehr- aber auch Minderbelastungen der einzelnen Eigentümer.

Sollten Eigentümer ihre zu zahlende Grundsteuer mit denen anderer Eigentümer vergleichen, erscheinen die Ergebnisse auf den ersten Blick möglichweise nicht verständlich. Wird in die jeweiligen Grundlagen­bescheide des Finanzamtes zum Grundsteuer­messbetrag bzw. zum Grundsteuerwert geschaut, erklären sich jedoch häufig die maßgeblichen Unterschiede, die dann im Ergebnis zu unterschiedlich hohen Grundsteuern führen. Leider kann die Stadt inhaltlich nicht sagen, welche Kriterien bei einem konkreten Grundstück wertrelevant sind. Die Grundsteuer­wertbescheide liegen uns als Stadt Coswig nicht vor, diese erhalten immer nur die Grundstücks­eigentümer. Wir als Stadt Coswig bekommen, wie oben schon dargestellt, nur das Gesamtergebnis über den sog. Messbetrag mitgeteilt, mit dem dann der städtische Hebesatz multipliziert wird. Ob sich die Unterschiede möglicherweise aus anders angesetzten Bodenrichtwerten oder dem Wert der Bebauung ergeben, kann nur aus dem Grundsteuer­wertbescheid abgeleitet werden. Diese beiden Faktoren dürften aber sehr wahrscheinlich ein wesentlicher Grund dafür sein, dass ein Nachbar möglichweise eine geringere Grundsteuer zahlt, ein anderer Nachbar hingegen eine höhere Grundsteuer.

Wichtig ist dabei auch, dass der Grundsteuerwert immer auf der Steuererklärung basiert, die Sie als Grundstücks­eigentümer beim Finanzamt eingereicht haben. Die Finanzämter sind davon nach unserer Kenntnis nur in wenigen Fällen abgewichen. Die Eigentümer sollten deshalb den Bescheid vom Finanzamt unbedingt mit den erklärten Angaben abstimmen. Ergeben sich hier Abweichungen, ist eine Nachfrage beim Finanzamt hilfreich.

Aber wie geht es denn nun mit den bei der Stadt Coswig eingegangenen Widersprüchen weiter?

Alle Widerspruchsführer erhalten von der Stadt eine Eingangsbestätigung verbunden mit einer ersten Einschätzung. Der Widerspruch gegen den Grundsteuer­bescheid der Stadt Coswig hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn dieser Bescheide fehlerhaft war, d. h. die Stadt Coswig versehentlich einen anderen als den vom Finanzamt übermittelten Messbetrag zugrunde gelegt hat oder aber die Rechenoperation fehlerhaft war. Das dürften aus heutiger Sicht jedoch die absolute Ausnahme sein.

Überwiegend wenden sich die Widerspruchsführer gegen die Höhe des Messbetrages, der sich aus dem Finanzamts­bescheid ergibt. Gegen diesen muss jedoch beim Finanzamt Einspruch eingelegt werden. Die Stadt ist, wie bereits dargelegt, an diesen Bescheid gebunden und kann diesen Bescheid weder ändern noch vom ihm abweichen. Nachfolgend möchte ich Ihnen die zwei häufigsten Fallgestaltungen erläutern.

Variante 1: Es liegt bereits ein Einspruch beim Finanzamt vor.

Diejenigen, die beim Finanzamt bereits Einspruch eingelegt haben, müssen zunächst auf die abschließende Entscheidung des Finanzamtes warten. Sollte der Steuermess­bescheid auf einen entsprechenden Einspruch vom Finanzamt abgeändert werden, wird der Grundsteuer­bescheid als Folgebescheid rückwirkend und von Amts wegen von der Stadt Coswig abgeändert. Insoweit ist ein Widerspruch bei der Stadt Coswig nicht erforderlich.
Wichtig ist, dass die Eigentümer auch in diesem Fall verpflichtet sind, die von uns Anfang Januar 2025 neu festgesetzte Grundsteuer zu zahlen. Der Einspruch beim Finanzamt hat keine aufschiebende Wirkung, das heißt die Zahlungspflicht besteht in diesem Fall fort. Die Stadt Coswig kann daher allen Betroffenen nur raten, sich beim Finanzamt nach dem Sachstand des Verfahrens zu erkundigen und darüber hinaus, die Grundsteuer zu den Fälligkeits­terminen zu begleichen. Wird die Zahlung unterlassen, ist die Stadt Coswig gesetzlich verpflichtet, die üblichen Beitreibungs­maßnahmen einzuleiten. Das würden wir gern vermeiden.
Eine Aussetzung der Vollziehung ist, wenn überhaupt, nur in ganz wenigen Einzelfällen möglich. Selbst bei einem erhobenen Einspruch gegen den Grundsteuer­messbetrag vom Finanzamt ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuer­bescheid der Stadt Coswig nicht nur nicht erforderlich, er wäre auch, sollte die Multiplikation von Messbetrag und Hebesatz fehlerfrei sein, wohl unbegründet und daher zurückzuweisen. Das liegt daran, dass die Stadt Coswig bei der Berechnung der Grundsteuer den gültigen Hebesatz gemäß den gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt hat. Es ist jedoch beabsichtigt, in diesen Fällen das Widerspruchs­verfahren gegen den Grundsteuer­bescheid der Stadt Coswig bis zur abschließenden Entscheidung über den Messbetrags­bescheid des Finanzamtes ruhend zu stellen. Dies ändert jedoch nichts an der Zahlungsverpflichtung.

Variante 2: Es liegt noch kein Einspruch beim Finanzamt vor.

Einige Grundstückseigentümer begründen ihren Widerspruch bei der Stadt Coswig mit einem allgemeinen Hinweis auf eine Verfassungs­widrigkeit der neuen Grundsteuer, einem zu hohen Bodenrichtwert oder einer unzulässigen Abgrenzung der Bodenrichtwerte.
Da alle diese Faktoren durch die Stadt Coswig nicht beeinflussbar sind, können sie nicht zu einer Änderung des Grundsteuer­bescheides der Stadt führen. Diese wertrelevanten Faktoren wurden durch das Finanzamt mit dem Grundsteuerwert­bescheid festgesetzt. Deshalb muss der Eigentümer zwingend auch gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen, wenn er Zweifel an der Rechtmäßigkeit hat. Allerdings dürfte die Einspruchsfrist gegen die Grundsteuerwert- und -messbescheide des Finanzamtes jedoch bereits abgelaufen sein.
Hat der Eigentümer keinen Einspruch beim Finanzamt eingelegt oder ist die Frist dafür verstrichen, ist der Widerspruch gegen den Grundsteuer­bescheid der Stadt mit hoher Wahrscheinlichkeit aussichtslos, da - wie oben bereits dargestellt - durch die Stadt Coswig lediglich der vom Finanzamt festgesetzte Messbetrag mit dem Hebesatz multipliziert wird. Gegenüber diesen Widerspruchsführern wird angeregt, den Widerspruch gegen den Grundsteuer­bescheid zurückzunehmen, da andernfalls ein kostenpflichtiger Widerspruchs­bescheid erlassen werde müsste. Diese zusätzliche Belastung möchten wir den Betroffenen gern ersparen. In diesem Fall sollten sich die Eigentümer trotzdem an das Finanzamt wenden und im Einzelfall klären, ob eine Änderung des Grundsteuer­wertes beantragt werden oder eine neue, geänderte Steuererklärung abgegeben werden kann. Das hat aber nur Auswirkungen für die Zukunft. Es bleibt damit auch in diesem Fall - zumindest für 2025 - bei der durch die Stadt festgesetzten Grundsteuer und die Grundsteuer wird zur Zahlung fällig.

Darüber hinaus gibt es Fallkonstellationen bei denen die Stadt Coswig mit den Eigentümern in Kontakt steht, weil die Bescheide des Finanzamtes offensichtlich falsch waren (z. B. falscher Eigentümer, falsches Grundstück). Diese Eigentümer erhalten nach Änderung des Grundlagen­bescheides umgehend einen neuen Grundsteuerbescheid.

Fazit

Insgesamt wird eine Vielzahl der Widersprüche gegen den Grundsteuer­bescheid der Stadt nicht zum Erfolg führen können, da das „Problem“ die Grundlagen­bescheide des Finanzamtes sind. Ich kann daher nur an alle Grundstücks­eigentümer appellieren, eine Klärung der strittigen Fragen mit dem Finanzamt anzugehen. Grundsätzlich besteht selbst bei einer Einspruchs- bzw. Widerspruchs­erhebung die Verpflichtung zur Bezahlung der Grundsteuer. Die Bearbeitung von - dem Grunde nach aussichtslosen - Widersprüchen bedeutet in der Stadt einen erheblichen Mehraufwand, da jeder einzelne Fall geprüft und beurteilt werden muss. Jeder Eigentümer darf natürlich seine Rechte geltend machen, aber bitte beim „richtigen“ Adressaten. Ich bitte daher alle Grundstücks­eigentümer, die Grundsteuer pünktlich und in voller Höhe, das heißt so, wie durch die Stadt festgesetzt, zu bezahlen.

Friederike Trommer
Bürgermeisterin/Kämmerin